Rumahbekasi.id, Bekasi – Memiliki rumah sudah menjadi impian setiap orang. Namun, harga rumah yang sangat tinggi membuat tidak setiap orang mampu membeli rumah dengan cara cash atau tunai. Oleh karena itu, banyak mekanisme pembelian rumah untuk membantu setiap orang memiliki rumah impian, salah satunya adalah dengan mekanisme pembayaran melalui pinjaman yang disebut Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Fasilitas pinjaman KPR ini telah menjadi salah satu produk keuangan yang paling banyak digunakan oleh masyarakat dalam pembiayaan kepemilikan rumah tinggal. KPR (Kredit Pemilikan Rumah) adalah produk pembiayaan atau pinjaman yang diberikan kepada pembeli rumah dengan skema pembiayaan sampai dengan persentase tertentu dari harga rumah atau properti.

Meskipun terhitung sebagai produk keuangan yang sangat membantu masyarakat untuk segera memiliki rumah, hingga saat ini KPR di Indonesia masih disediakan oleh perbankan, meskipun sudah ada beberapa perusahaan pembiayaan (leasing) yang juga menyalurkan pembiayaan dari lembaga sekunder pembiayaan perumahan. Dengan KPR, masyarakat tidak harus menyediakan dana sejumlah harga rumah, namun cukup menyediakan dana sebesar uang muka saja dan sisanya dapat diangsur setiap bulan selama jangka waktu KPR.

Mekanisme pembelian rumah lainnya dapat menggunakan tunai bertahap. Sistem ini langsung berhubungan dengan pengembang properti yang memberikan skema cicilan atau installment dalam berbagai jangka waktu. Cicilan tunai bertahap memiliki keunggulan tidak terpengaruh dengan fluktuasi bunga KPR yang sewaktu-waktu bisa berubah.

Namun, dengan jangka waktu yang rata-rata singkat (6 - 24 bulan), uang muka yang harus disetorkan jauh lebih besar dibandingkan skema pembayaran lain. Setelah menyetujui syarat dan ketentuan, penjualan akan diikat secara hukum melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang memuat spesifikasi rumah, skema pembayaran, hak dan kewajiban pembeli, serta hak dan kewajiban pengembang.

Salah satu perumahan yang banyak diminati masyarakat saat ini adalah perumahan di kota Bekasi. Berkat lokasinya yang sangat dekat dengan Ibu Kota yang berada di Koridor Timur Jakarta, Bekasi menjelma menjadi salah satu pusat perumahan bagi masyarakat yang ingin tinggal di Ibu Kota Jakarta. Selain itu, terdapat setidaknya 8 Proyek Strategis Nasional yang dikembangkan melewati kawasan ini seperti Kereta Cepat Jakarta Bandung, MRT, LRT, serta berbagai jalan tol baru. Sehingga prospek investasi perumahan di Bekasi terhitung sangat tinggi. Bahkan stigma masyarakat tentang Bekasi sebagai “planet antah berantah” pun sekarang berangsur menghilang dengan hadirnya berbagai proyek properti prestisius yang berlokasi di kawasan ini.

Bagi Anda yang berminat untuk memiliki rumah di Kota Bekasi, maka sebelumnya Anda harus memahami terlebih dahulu sederet biaya lain selain biaya untuk melunasi harga rumah yang Anda beli. Mungkin beberapa dari Anda yang pernah membeli sebuah rumah pernah kaget karena biaya pembelian yang semula disepakati ternyata membengkak cukup besar. Hal ini karena ada beberapa biaya yang tidak Anda perhitungkan sebelumnya.

Dalam artikel ini, kami akan membahas mengenai berbagai biaya yang timbul dari pembelian sebuah rumah baik melalui skema KPR, tunai, atau tunai bertahap. Apa saja biaya tambahan tersebut? Simak selengkapnya di sini.

Biaya Pengecekan Sertifikat

Ketika Anda mencari sebuah rumah, tentu Anda tidak ingin mengalami kerugian di masa depan. Oleh karena itu, dalam memilih sebuah rumah, Anda harus selalu mengedepankan sikap hati-hati. Salah satu hal yang bisa Anda lakukan sebelum membeli rumah adalah dengan melakukan pengecekan sertifikat sebelum proses jual beli rumah dilakukan. Pengecekan sertifikat dapat dilakukan di kantor Badan Pertanahan Nasional terdekat.

Tujuan pengecekan sertifikat adalah untuk memastikan tidak ada catatan buruk seperti keaslian sertifikat, catatan sita, sengketa, blokir dan lain sebagainya. Sehingga Anda akan terbebas dari masalah yang rumit di masa depan. Pemeriksaan ini tentu saat penting sebelum Anda benar-benar membeli sebuah rumah.

Cara untuk melakukan pengecekan sertifikat Anda harus membawa beberapa dokumen seperti; Fotokopi sertifikat tanah yang hendak diperiksa, surat tugas atau surat kuasa pengecekan dari PPAT, Permohonan pengecekan sertifikat, Fotokopi KTP Pemilik sertifikat, dan biaya administrasi Rp. 50.000.

Biaya Pembuatan Akta Jual Beli (AJB)

Setelah Anda melakukan pengecekan sertifikat, biaya yang harus dipersiapkan selanjutnya adalah pembuatan Akta Jual Beli (AJB). Pembuat Akta Jual Beli (AJB) adalah PPAT atau Pejabat Pembuat Akta Tanah. AJB berfungsi sebagai bukti atas terjadinya transaksi jual beli antara penjual kepada pembeli rumah.

Cara membuat AJB sebenarnya cukup sederhana. Pertama Anda harus mempersiapkan dokumen penjual yaitu;

1. Fotokopi KTP Penjual
2. Fotokopi Surat Nikah penjual (jika sudah menikah)
3. Fotokopi Kartu Keluarga
4. Sertifikat Tanah
5. PBB Tahun Terakhir
6. Fotokopi NPWP

Kemudian Anda juga harus mempersiapkan dokumen pribadi sebagai pihak pembeli, yaitu:

1. Fotokopi KPT Pembeli
2. Fotokopi Kartu Keluarga
3. Fotokopi Surat Menikah (jika sudah menikah)
4. Fotokopi NPWP

Setelah dokumen dipersiapkan, Anda bisa mendatangai pejabat PPAT atau Notaris terdekat. Untuk mengetahui biaya yang harus dikeluarkan selama pembuatan Akta Jual Beli (AJB), Anda harus mengetahui beberapa hal sebagai berikut;

Pajak penghasilan (dibayarkan oleh penjual) dengan rincian 2,5% dari Nilai Perahilan/Nilai Transaksi dan Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah (BPHTB). Jasa PPATP sendiri berkisar 1% dari total transaksi.

Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Dalam proses jual beli rumah dikenal Beas Perolehan Hak Tanah dan Bangunan (BPHTB). BPHTB dalam jual beli rumah adalah pungutan atas perolehan ha katas tanah dan bangunan. Pungutan ini ditanggung oleh pembeli. BPHTB merupakan salah satu pajak yang wajib dibayarkan oleh pembeli ke kas negara. Biaya yang timbul dari pembuatan BPHTB sendiri berkisar 5% dari harga jual dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Pada transaksi jual beli tanah dan rumah, subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan yang dibeli.

Perhitungan BPHTB dilakukan dengan rumus tarif pajak 5% x Dasar Pengenaan Pajak (NPOP – NPOPTKP) di mana NPOP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak dan NOPTKP adalah Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak dengan tarif paling rendah Rp 60.000.000. Sebagai contoh, Jika Anda membeli tanah dengan harga Rp 200.000.000 di Kota Bekasi, maka perhitungannya adalah sebagai berikut.

NPOP: Rp. 200.000.000

NPOPTKP Kota Bekasi: Rp. 80.000.000

5% x (Rp. 200.000.000 – Rp. 80.000.000)

5% x Rp. 120.000.000 = Rp. 6.000.000

Jadi biaya yang harus Anda siapkan untuk BPHTB dengan nilai tanah Rp. 200.000.000 adalah Rp. 6.000.000.

Biaya Balik Nama

Saat Anda menerima sertifikat kepemilikan rumah biasanya sertifikat tersebut masih atas nama developer atau pengembang. Untuk merubah nama pada sertifikat tersebut Anda harus melakukan proses yang disebut proses balik nama. Balik nama sertifikat adalah proses pemindahan nama yang tercantum dalam sertifikat tanah dan bangunan. Jika Anda membeli rumah dari pengembang maka Biaya Balik Nama ini diurus oleh pengembang sehingga pembeli hanya tinggal membayar saja biayanya. Proses Balik Nama ini dilakukan di PPAT atau Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Adapun Biaya yang harus dikeluarkan selama proses Balik Nama Sertifikat ini antara lain; Biaya pembuatan sertifikat sebesar Rp. 25.000 hingga Rp. 50.000 dan Biaya Admnistrasi sebesar 2% dari total transaksi dengan rumus BBN= 2% x Nilai Transaksi. Jadi misalkan jika harga tanah dan bangunan yang Anda beli sebesar Rp. 200.000.000 maka Biaya Balik Nama berkisar antara Rp. 4.000.000.

Biaya Pajak Pertambahan Nilai (PPN).

Dalam jual beli rumah, Anda akan dikenakan PPN atau Pajak Pertambahan Nilai dengan jumlah 10% dari total nilai transaksi dengan minimal nilai transaksi diatas Rp. 36.000.00. Pungutan PPN ini dikenakan sekali saat membeli rumah. Pembayaran PPN dilakukan setelah transaksi selesai pada tanggal 15 bulan terjadinya transaksi atau bulan berikutnya. Setelah pembayaran PPN dilakukan, Anda wajib lapor pada kantor pajak setempat paling lambat tanggal 20.

Pengenaan tarif PPN ini hanya berlaku pada penjualan rumah primary atau langsung dari pengembang kepada konsumen. Biasanya pengembang akan memasukan biaya PPN pada harga rumah yang dijual untuk memudahkan pembeli membayar dan melapor kepada kantor Pajak terkait.

Biaya Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Dalam melakukan transaksi jual beli rumah, maka Anda memerlukan Notaris untuk mengurus seluruh dokumen dan legalitas rumah, proses jual beli, dan pemindahan hak kepemilikan. Hal ini karena Notaris adalah satu-satunya pihak yang berwenang menentukan keabsahan suatu proses jual beli tanah dan rumah. Sehingga kehadiran Notaris dalam sebuah kegiatan jual beli rumah bersifat mutlak.

Adapun biaya Notaris yang harus Anda persiapkan sangat bergantung pada masing-masing pejabat Notaris. Namun sebagai gambaran biaya yang perlu dipersiapkan antara lain;

1. Biaya cek sertifikat; Rp. 100.000
2. Biaya SK; Rp. 1.000.000
3. Biaya Validasi Pajak; Rp. 200.000
4. Biaya AJB; Rp. 2.400.000
5. Biaya BBN; Rp. 750.000
6. Biaya Surat Kuasa Hak Membebankan Hak Tanggungan; Rp. 250.000
7. Biaya Akta Pembelian Hak Tanggungan; Rp. 1.200.000

Jika ditotalkan, biaya tersebut dapat mencapai Rp. 5.000.000. Selain biaya tersebut, biasanya Notaris akan dibayar 0,5 sampai dengan 1% dari nilai transaksi. Biaya ini bisa Anda tawar sesuai dengan kesepakatan antara Notaris, Pembeli, dan Penjual.

 Biaya KPR (Kredit Pemilikan Rumah)

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah fasilitas pinjaman Bank atau Lembaga Keuangan lainnya untuk membiayai pembelian rumah. Pinjaman ini akan ditanggung oleh pembeli melalui cicilan berbunga yang dibayarkan setiap bulannya. Tenor pinjaman atau lamanya cicilan bisa bervariasi dari masing-masing Bank dan Penyedia Layanan Keuangan lainnya.

Jika Anda membeli rumah dengan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) maka akan timbul biaya seperti provisi, administrasi, Asuransi Kebakaran, dan Asuransi Jiwa yang bisa mencapai 4% hingga 5% dari total pinjaman. Selain biaya tersebut, Bank atau Lembaga Keuangan Penyedia KPR akan mengharuskan Anda membayar Down Payment (DP) minimal 10% dari total harga rumah yang akan dibeli.

Demikianlah biaya-biaya yang harus Anda perhatikan dalam membeli sebuah rumah khususnya rumah di Bekasi. Mulai dari biaya pengecekan sertifikat, Biaya Pembuatan Akta Jual Beli (AJB), bea BPHTB, Biaya Balik Nama, Biaya PPN, Biaya PPAT, dan Biaya sesuai harga rumah. Dengan memperhitungkan biaya-biaya tersebut, maka Anda akan lebih siap dalam memiliki rumah baru di Bekasi. (ADR).